“O Land Readjustment ( 区画整理 ou Kukaku-Seiri, em japonês)”, explica o arquiteto e urbanista Felipe Francisco de Souza, membro da SBPN, “é um método de desenvolvimento urbano de execução compartilhada, em que todos os proprietários e inquilinos contribuem para o financiamento e a realização do projeto, distribuindo de maneira equilibrada os custos e os benefícios dos resultados”.

Neste ano, foi publicado o livro “Land Readjustment e Operações Urbanas Consorciadas”, promovendo o método japonês e debatendo até que ponto seus conceitos são possíveis dentro da realidade brasileira. Felipe publicou esta obra em co-autoria com Daniel Montandon, como resultado da cooperação técnica entre a Agência de Cooperação Internacional do Japão (Jica), Associação de Ex-Bolsistas do Japão (Abjica) e a Secretaria Municipal de Planejamento Urbano de São Paulo (Sempla).

Funcionamento
Os projetos neste método são autorizados pelos governos local e nacional com lei específica de acordo com a Lei do Land Readjustment de 1954. O que chama a atenção aqui é que a lei específica é promulgada após um acordo entre todos os proprietários da área de projeto. Durante todo o processo de execução, os terrenos são redimensionados, reposicionados e, a partir da contribuição de parte deste terreno, são constituídas áreas para a construção de novos equipamentos públicos.



Durante o processo, são constituídos, além de solo público, terrenos reserva oriundos da contribuição fundiária de cada proprietário (ver esquema ampliado). São lotes colocados à venda para serem comercializados e financiarem o projeto. Com a conclusão do projeto, as propriedades são valorizadas em função da melhoria em acessibilidade, melhoria da qualidade ambiental e de novas ou otimizadas infra-estruturas.

A absorção dos benefícios do desenvolvimento é feita por parte do poder público através da constituição de novas áreas públicas, sem o instrumento de desapropriação e por parte da iniciativa privada pela sobrevalorização fundiária após a execução do projeto.

Realidade brasileira
A possibilidade de implementação deste instrumento no Brasil representa grande avanço em nosso sistema de planejamento. “Nosso mais importante sistema de planejamento urbano são as Operações Urbanas Consorciadas (OUC)”, explica Felipe. “Consiste na venda de potencial construtivo, permitindo construir acima do permitido pela Lei de Zoneamento, e desta maneira, o poder público adquire recursos para a construção de infra-estruturas”.

No entanto, as OUCs estão sujeitas a ampla crítica, pois usam o método de aquisição de terra e, portanto, o custo do projeto é maior do que a contribuição adquirida através da venda de potencial construtivo. Também por utilizar a desapropriação e, em muitos casos, excluir a população local dos benefícios da construção do projeto, que tem assim de sair e morar em outro lugar.

Coordenador de Projetos de São Paulo no Japão
Em 2005, como bolsista da Jica, Felipe participou de um curso de treinamento sobre desenvolvimento urbano no Japão, e estudou o método japonês Land Readjustment.

Desde 2002, ele é coordenador de Projetos Urbanos pela Assessoria Técnica de Operações Urbanas da Secretaria Municipal de Planejamento Urbano de São Paulo (Sempla). “Este órgão é responsável por ações governamentais destinadas a ordenar a estrutura urbana, desenvolvendo projetos urbanos, planos e levantamentos, propondo e gerenciando o Plano Diretor Estratégico e legislando sobre o território urbano da nossa cidade”, conta ele.

Entre os projetos nos quais atuou o arquiteto, estão "Projeto Nova Luz"; "Projeto Operação Urbana Carandiru – Vila Maria"; e "Elaboração do Dossiê da Postulação da Cidade de São Paulo para os Jogos Olímpicos de 2012".

Nova publicação
Agora Felipe está desenvolvendo nova publicação chamada “Urban Planning Methods: Land Readjustment and Urban Redevelopment Projects”. Será a continuação da publicação anterior, e será focada exclusivamente no tema que ele está desenvolvendo em seu mestrado em Administração Pública na Fundação Getúlio Vargas (FGV), e que também pretende publicar no Simpósio Brasil-Japão da SBPN.

Neste trabalho, vai discutir a aplicação desta metodologia em diversos lugares do mundo (ver mapa ampliado), pois diversos países adaptaram-no de acordo com a sua realidade e também terá o resultado do primeiro estudo-piloto que está desenvolvendo sobre o assunto no Brasil.



Por Maurício Kanno
Equipe SBPN - Portal Japão

Leia mais Notícias no Portal Japão!